Licencia de obras – Preguntas Frecuentes
Enfrentarse a una reforma, ya sea para transformar tu hogar o para acondicionar un nuevo negocio, implica mucho más que elegir materiales y colores. En la capital, la burocracia puede convertirse en un verdadero laberinto si no se cuenta con la información adecuada. La Licencia de obras es el documento fundamental que legitima tu proyecto frente a la administración, garantizando la seguridad, la legalidad y el cumplimiento de la normativa urbanística vigente.
Este artículo ha sido diseñado para despejar todas tus dudas. Aquí encontrarás una guía exhaustiva en formato de preguntas y respuestas que abarca desde los conceptos básicos hasta los detalles técnicos específicos del Ayuntamiento de Madrid. Si estás buscando información veraz para evitar sanciones y paralizaciones, estás en el lugar correcto. Además, si deseas profundizar en tendencias y consejos de diseño, te invitamos a visitar nuestro blog especializado.
A continuación, presentamos un listado con las preguntas más frecuentes sobre la tramitación de licencias, estructuradas para que encuentres la solución exacta a tu situación.
CONCEPTOS BÁSICOS SOBRE LICENCIAS Y PERMISOS
1. ¿Qué es exactamente una licencia de obras?
Es una autorización administrativa obligatoria que otorga el Ayuntamiento de Madrid. Este documento permite realizar intervenciones en edificios y locales, asegurando que las obras cumplan con las normas de seguridad, habitabilidad y estética urbana. Sin ella, cualquier construcción es considerada ilegal.
2. ¿Siempre es necesario pedir una licencia para hacer reformas?
No siempre es una «licencia» en el sentido tradicional (procedimiento ordinario), pero casi cualquier intervención requiere algún tipo de comunicación al Ayuntamiento. Incluso para obras pequeñas, debes notificar a la administración, aunque el procedimiento sea simplificado.
3. Si solo voy a pintar y acuchillar el parquet, ¿necesito permiso?
No, si solo se trata de acabados superficiales interiores, y además el inmueble no está en un edificio con protección integral: no será necesario comunicar nada. Si será necesario en caso de cambiar las carpinterías exteriores, instalar equipos de aire acondicionado, tirar o levantar cualquier tipo de pared y si el edificio tiene protección integral.
4. ¿Cuál es la diferencia entre Obra Mayor y Obra Menor?
Aunque son términos coloquiales, actualmente está obsoleto, ahora en la normativa actual de Madrid se distingue más por el tipo de procedimiento (Ordinario o Declaración Responsable). Tradicionalmente, la Obra Mayor afecta a la estructura, fachada o cambio de uso, requiriendo proyecto de arquitecto. La Obra Menor es aquella de escasa entidad técnica y constructiva que no altera la seguridad del edificio.
5. ¿Quién es el responsable de solicitar la licencia?
La responsabilidad recae sobre el promotor de la obra, que suele ser el propietario del inmueble o el inquilino que va a realizar la reforma. Sin embargo, puedes delegar este trámite en profesionales. En Madrid Reformas y Obras nos encargamos de gestionar toda la documentación para tu tranquilidad.
TIPOS DE PROCEDIMIENTOS EN EL AYUNTAMIENTO DE MADRID
6. ¿Qué es una Declaración Responsable?
Es el procedimiento más ágil y común hoy en día en Madrid. Es un documento en el que manifiestas, bajo tu responsabilidad, que cumples con los requisitos urbanísticos para iniciar la obra. La gran ventaja es que permite el inicio de las obras desde el día de su presentación y pago de tasas, sin esperar una respuesta expresa inicial.
7. ¿Cuándo puedo acogerme a la Declaración Responsable?
Puedes usarla para la mayoría de obras de acondicionamiento de locales y viviendas que no afecten a la protección del patrimonio histórico ni requieran un proyecto de edificación de nueva planta. Es ideal para reformas interiores y acondicionamientos puntuales.
8. ¿Qué es el Procedimiento de Licencia u Ordinario?
Es el trámite clásico y más lento. Se reserva para obras de gran envergadura: nueva edificación, reestructuración integral, cambios de uso en edificios protegidos o intervenciones que afectan al patrimonio histórico-artístico. Aquí no puedes empezar hasta que el Ayuntamiento te conceda el permiso expresamente.
9. ¿Qué papel juegan las ECU (Entidades de Colaboración Urbanísticas)?
En Madrid, las ECU son empresas privadas acreditadas que colaboran con el Ayuntamiento. Puedes tramitar tu Declaración Responsable o Licencia a través de ellas. Revisan la documentación técnica y emiten un certificado de conformidad. Suelen agilizar el proceso, aunque tienen un coste adicional al de las tasas municipales. Ten en cuenta que ellos solo revisan la documentación, no elaboran ningún tipo de plano ni memoria.
10. ¿Qué es el Acto Comunicado?
Es un trámite obsoleto para obras muy pequeñas que no requieren proyecto técnico ni modifican la distribución. Actualmente se tramita por el procedimiento de Declaración Responsable.
DOCUMENTACIÓN TÉCNICA Y PROFESIONALES
11. ¿Cuándo es obligatorio contratar a un arquitecto?
Necesitas un arquitecto colegiado siempre que la obra afecte a la estructura (muros de carga, pilares, forjados), a la fachada, a la cubierta o si implica un cambio de uso (de local a vivienda, por ejemplo). También es necesario en edificios protegidos.
12. ¿Necesito también un aparejador (Arquitecto Técnico)?
Sí, en las obras que requieren proyecto de arquitecto, la figura del aparejador es obligatoria para asumir la Dirección de Ejecución Material de la obra. Es quien controla la calidad y la correcta construcción.
13. ¿Es necesario un Coordinador de Seguridad y Salud?
Absolutamente. Si en la obra interviene más de una empresa o varios autónomos, o si la obra tiene cierta entidad, debes designar un Coordinador de Seguridad y Salud para prevenir riesgos laborales. Es un requisito legal indispensable.
14. ¿Qué documentos básicos debo presentar?
Generalmente: impresos oficiales del Ayuntamiento de Madrid, justificante de pago de tasas e impuestos (ICIO), memoria técnica o proyecto (según el caso), planos del estado actual y reformado, y presupuesto desglosado. En locales, a veces se pide proyecto de actividad.
15. ¿Qué validez tiene el presupuesto de la constructora para la licencia?
El presupuesto de ejecución material (PEM) que calculan los técnicos sirve de base para pagar los impuestos. El Ayuntamiento tiene unos módulos de precios mínimos; si tu presupuesto es inferior a esos módulos, te cobrarán en base a sus tablas oficiales.
16. ¿Qué ocurre con la gestión de residuos?
Debes depositar una fianza de gestión de residuos. Para recuperarla al final de la obra, tienes que presentar los certificados del vertedero autorizado que demuestren que los escombros se han tratado correctamente.
TIEMPOS Y PLAZOS EN MADRID
17. ¿Cuánto tarda en concederse una Licencia por procedimiento ordinario?
El tiempo es variable y depende de la carga de trabajo de los técnicos municipales. Puede oscilar entre 3 y 8 meses, o incluso más si hay requerimientos de subsanación de errores. La paciencia es clave aquí.
18. ¿Y con la Declaración Responsable?
La eficacia es inmediata. Una vez registrada la documentación completa y pagadas las tasas, tienes derecho a iniciar la obra. Posteriormente, los técnicos municipales o de la ECU inspeccionarán para verificar que lo ejecutado coincide con lo declarado.
19. ¿Caducan las licencias?
Sí. Las licencias otorgan un plazo para iniciar las obras y otro para terminarlas. Si no empiezas o no acabas en ese tiempo, la licencia caduca y deberás solicitar una prórroga o iniciar el trámite de nuevo.
COSTES E IMPUESTOS
20. ¿Qué es el ICIO y cuánto cuesta?
El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) es un tributo municipal. En Madrid, el tipo impositivo es del 3.75% sobre el Presupuesto de Ejecución Material (PEM) de la obra. Es el coste más significativo de la tramitación.
21. ¿Qué es la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos?
Es una tasa que pagas por el hecho de que el Ayuntamiento revise tu expediente. Se calcula en función de los metros cuadrados y el tipo de uso y obra. Se paga independientemente del ICIO.
22. ¿Cuándo se pagan estas tasas?
Debes realizar la autoliquidación y el pago antes de presentar la solicitud o la Declaración Responsable. Sin el justificante de pago, no te admitirán el trámite.
23. ¿Existen bonificaciones en el ICIO?
Sí, el Ayuntamiento de Madrid contempla bonificaciones para obras que mejoren la accesibilidad, instalen sistemas de energía solar o en casos de fomento de empleo. Consulta con un experto para ver si tu proyecto califica.
SITUACIONES ESPECÍFICAS Y NORMATIVA
24. Quiero convertir un local en vivienda, ¿es difícil?
Es viable pero estricto. Debes cumplir con las Normas Urbanísticas del Plan General (PGOUM). El local debe tener una superficie mínima (40 m² útiles), ventilación e iluminación natural adecuadas. Además, la comunidad de propietarios no debe tener prohibido este cambio en sus estatutos.
25. ¿Puedo cerrar mi terraza sin más?
No. El cerramiento de terrazas suele implicar un aumento de edificabilidad que, en la mayoría de los casos en Madrid, ya está agotada. Además, altera la fachada. Requiere acuerdo de la comunidad y licencia, que frecuentemente se deniega si no cumple la normativa urbanística.
26. ¿Qué pasa con los edificios protegidos por Patrimonio?
Cualquier intervención en edificios catalogados requiere un dictamen previo de la Comisión Institucional para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural (CIPHAN). Las obras están muy limitadas y vigiladas para conservar los elementos protegidos.
27. ¿Necesito permiso para instalar aire acondicionado en la fachada?
Sí. La Ordenanza General de Protección del Medio Ambiente Urbano regula dónde se pueden colocar las unidades exteriores. Generalmente, está prohibido en fachadas principales y debe ir a cubiertas o patios interiores, respetando distancias y niveles de ruido.
28. ¿Cómo tramito la ocupación de vía pública (sacos o contenedores)?
Es un trámite paralelo. Si vas a colocar un contenedor o sacos de escombros en la calle, debes solicitar la autorización de ocupación de vía pública y pagar la tasa correspondiente por los días que vaya a estar allí.
29. ¿Puedo hacer obras en domingo?
La Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica prohíbe realizar obras ruidosas en el interior de las viviendas en días festivos y domingos. De lunes a viernes el horario suele ser de 8:00 a 21:00, y sábados de 9:00 a 21:00, aunque conviene respetar el descanso vecinal.
CONSECUENCIAS E INSPECCIONES
30. ¿Qué sucede si hago una obra sin licencia?
Te expones a una orden de paralización inmediata, a la obligación de legalizar las obras (si son legalizables) o a demolerlas (si no lo son), y a una sanción económica cuantiosa que puede superar con creces el coste de la licencia.
31. ¿El Ayuntamiento inspecciona las viviendas particulares?
Sí, el Ayuntamiento tiene potestad inspectora. Si reciben una denuncia de un vecino o policía municipal, pueden iniciar un expediente de disciplina urbanística para verificar la legalidad de las obras.
32. ¿Prescriben las obras ilegales?
Existe un plazo de prescripción para la infracción urbanística (generalmente 6 años en Madrid para obras menores/medias), pero esto no legaliza la obra. La obra queda en situación de «fuera de ordenación», lo que limita futuras reformas. Además, si la obra afecta a zonas verdes o espacios públicos, nunca prescribe.
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
La tramitación de una Licencia de obras en el Ayuntamiento de Madrid no es un mero trámite burocrático, sino la garantía de que tu inversión es segura y legal. Intentar atajar el camino sin los permisos adecuados puede derivar en multas, demoliciones y dolores de cabeza innecesarios.
Es vital que planifiques con antelación y cuentes con asesoramiento técnico. La normativa cambia y cada distrito puede tener particularidades. Lo barato sale caro cuando hablamos de urbanismo. Si necesitas un equipo que te ofrezca seguridad y experiencia demostrable, te recomendamos contactar para un presupuesto personalizado. Deja la burocracia en manos de expertos y céntrate en disfrutar del resultado final.
PREGUNTAS FRECUENTES (FAQ) – RESUMEN
- ¿Puedo vivir en el piso mientras hago la reforma?
Legalmente no hay impedimento si se mantienen las condiciones mínimas de habitabilidad y seguridad, pero por salud y comodidad, se recomienda desocupar la vivienda, especialmente si se tocan baños o cocina. - ¿Es obligatorio avisar a la Comunidad de Propietarios?
Sí. Aunque la obra sea privativa, debes informar al Presidente de la Comunidad por cortesía y obligación legal (Ley de Propiedad Horizontal), especialmente si el trasiego de materiales afectará a las zonas comunes como el ascensor o el portal. - ¿Qué hago si el Ayuntamiento deniega mi licencia?
Analiza los motivos de la denegación. Normalmente se debe a defectos subsanables en el proyecto. Tu arquitecto deberá corregir los planos o la memoria para ajustarse a la normativa y volver a presentar la documentación.
Contacte con nosotros para la realización de su reforma así como para las tramitaciones de la licencia de obra. Presupuestos sin compromiso.
Sobre el Autor: Gorka Villanueva, arquitecto especialista en reformas integrales de viviendas y locales.
Con más de 20 años de experiencia tramitando expedientes en el Ayuntamiento de Madrid, Gorka lidera el equipo de Madrid Reformas y Obras, ayudando a empresas y particulares a reformar sus inmuebles cumpliendo con la normativa del CTE y las ordenanzas municipales.
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