Dividir una vivienda en dos

Dividir una vivienda grande para hacer dos apartamentos más pequeños puede ser una buenísima solución si queremos alquilarlos y queremos obtener más rentas, puedes sacar partido a un piso antiguo que tiene estancias completamente inutilizadas para redistribuirlo y ganar espacios funcionales, más asequibles y fáciles de mantener. También puede ocurrir que se quiera dividir la vivienda en el caso que quisiéramos darle más intimidad a los hijos por ejemplo o incluso en caso de divorcio o de herencia.

1. Autorización administrativa

Por supuesto tienes que tener en cuenta las medidas de la casa porque debes cumplir unos espacios mínimos para cada vivienda (cada comunidad autónoma tiene las suyas así que te recomendamos que hables con un técnico que pueda guiarte). Esta normativa (La Ley de Suelo, las normas de urbanismo de cada comunidad autónoma y del propio Ayuntamiento y la Ley de Propiedad Horizontal) establece criterios de habitabilidad mínimos, en cuanto a metros útiles, distribución y equipamiento que se deben cumplir para que obtenga la licencia y sea legal alquilarla, habitarla o venderla.

2. Permiso en la comunidad de vecinos

Cuando la vivienda pertenece a un complejo u edificio de viviendas, es necesario además tener la autorización de la comunidad de propietarios para poder realizar la división. La Ley de Propiedad Horizontal exige que estén de acuerdo al menos 3/5 partes de los propietarios, esto puede tener una excepción y es si en los estatutos de la comunidad se estipula que  se puede dividir la vivienda, en ese caso no necesitarás la autorización siempre que se ajuste a lo establecido en los estatutos.

3. Redistribución de cuotas

La división de la vivienda va a provocar que cambie la estructura de los apartamentos resultantes por lo que va a conllevar una redistribución de las cuotas a pagar en la comunidad. Generalmente se va a calcular en función de la superficie de la vivienda. Este nuevo porcentaje de contempla cuando se envía la solicitud de división de la vivienda a la comunidad de vecinos y ellos son los que votan la división y las nuevas cuotas.

4. Proyecto de obra

Cuando se hace la reforma integral en el piso, en la mayoría de los casos se va a necesitar una licencia de obra mayor. Para eso, es obligatorio que un arquitecto elabore el proyecto ajustándose al Código Técnico de la Edificación, en cuanto a la densidad de las viviendas, los requisitos mínimos de habitabilidad, aislamiento térmico y acústico, entrada independiente, etc.

El técnico debe solicitar dicha licencia en el Ayuntamiento presentando un proyecto realizado y firmado por un arquitecto o arquitecto técnico, y abonar las tasas estipuladas.

El precio del proyecto puede rondar entre los 700 euros por m2 para una reforma integral y entre 400 euros por m2 en reformas básicas.

5. Escritura ante notario e inscripción en el Registro

Una vez terminados y validados todos los trámites explicados con anterioridad procederemos al siguiente. Para legalizar la división de la vivienda, debe hacerse obligatoriamente una escritura pública para acceder al Registro de la Propiedad, esta manera cada una de las partes resultantes de la división contará como una hoja registral propia. Esto implicará un nuevo impuesto, el de Actos Jurídicos Documentados.

Por último tendrás que pedir la licencia de primera ocupación para que cada vivienda tenga su propio suministro de luz, agua y gas.

6. Diferentes formas de hacer la división de la vivienda

Todo dependerá de la forma que tenga la vivienda en cuestión. Si se trata de una vivienda individual aislada, puede hacerse de manera horizontal, dejando cada piso como una vivienda independiente o vertical, dividiendo la finca de arriba abajo. También puede ser el caso de que no se divida justo por la mitad la vivienda sino que sea una parte, de tal manera que sería una segregación.

Requisitos para la división en la Comunidad de Madrid

• Las viviendas deben ser exteriores, es decir que tengan al menos un hueco en una fachada que de a la vía pública o espacio libre público o a un patio que tenga al menos 200 m2.
• Debe tener una facha mínima de al menos 3 metros, este punto también puede ser muy importante si quisieras cambiar de uso de local a vivienda.
• Superficies mínimas dependerá si se trata de una vivienda convencional con las estancias separadas o bien si es un estudio.

1. Vivienda convencional: Separación entre salón, cocina, dormitorio y baño. Superficie mínima 38 m2.
2. Estudio: sin separación de estancias salvo el baño: salón/cocina/dormitorio y baño. Superficie mínima 25 m2.

• Altura libre dependerá del tipo de estancia en la que nos encontremos.

1. Será como mínimo de 2,50 m en las piezas habitables, es decir, dormitorio, salón y cocina. Esto sebe de suponer al menos el 75% de la superficie útil total de la vivienda.
2. Será como mínimo de 2,20 m en las piezas no habitables, es decir, baños y pasillos. Debe de suponer como máximo el 25% de la superficie útil.

• Requisitos mínimos de las piezas (habitables y no habitables).

1. Cocina: Debe contar de la evacuación de humos y gases, independientemente de los huecos de ventilación. Esta evacuación tiene que ser un conducto independiente obligatoriamente a cubierta. Sino fuera posible que salga a cubierta, podría salir a fachada siempre y cuando sea una campana con filtro de carbón. Superficie mínima: 5 m2

2. Pasillo: Su ancho debe de ser como mínimo de 85 cm, a no ser que sea un estrechamiento puntual de no más de 30 cm de largo, en cuyo caso podría reducirse a 60 cm.
3. Dormitorio doble: Debe tener ventilación e iluminación natural (ventanas) y su superficie mínima: 10 m2
4. Dormitorio individual: Debe tener ventilación e iluminación natural (ventanas) y su superficie mínima: 6 m2
5. Salón: Debe tener ventilación e iluminación natural (ventanas) y su superficie mínima: 10 m2
6. Salón-cocina: Debe tener ventilación e iluminación natural (ventanas) y su superficie mínima: 14 m2
7. Aseo: Superficie mínima: 1,5 m2

• Condiciones de ventilación e iluminación.

1. Todas las piezas habitables (dormitorios, salón, cocina) tienen que tener ventilación natural (ventanas) (al menos el 8% de la superficie útil de la pieza).
2. Todas las piezas habitables (dormitorios, salón, cocina) tienen que tener iluminación natural (ventanas) (al menos el 12% de la superficie útil de la pieza).
3. Las piezas no habitables (baño, pasillo, vestíbulo) pueden tener ventilación natural directa (ventanas) o conducida (por shunt) o forzada (ventiladores) -Para que una ventana se pueda computar a efectos de ventilación e iluminación, ésta ha de estar en una pared y dar a la vía pública (calle) o a un patio de dimensiones mínimas 3×3 m (pudiendo ser mayor el patio en función a la altura del edificio).